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后楼市观察者，农村娃进城定居，专注地产研究
18
年，是你了解房市变化、掌握置业先机的知心朋友。
广州的
孟鑫
，
有一套
父亲留下的电力小区
房
。
六十多平米，房龄快
5
0
年了。
十几年前她在南沙买了新房，老房就一直出粗，但租金逐年下跌，她想卖掉。
今年，她听说
要
推动收购老小区做保障房
，
很兴奋
地
打听
能卖多少钱？
是的，
收购潮来了：国家队真金白银进场。
但能入法眼的房子，万里挑一！
1
政策实锤：国家队
正在
进场
我们之前写过，
2026
年《政府工作报告》明确提出：
探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。
住
建部大佬曾说
：因城施策控增量、去库存、优供给，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。
目前，
高层
下达
2026
年
1.5
万亿元专项债额度，其中
3000
亿元明确用于收购存量商品房做保障房。
全国已有上百个城市成立收购工作专班，
70
多个城市公开发布房源征集公告。
但
我们认为，并非所有房子都要，只有这
2
类
房子，
才可能
被看上
。
2
第一类：卖不动的小户型库存新房
国家队收购
开发商手里积压卖不掉的新房
，
目的
为房企
“
止血
”
。
收购后
，
用作配售型或配租型保障性住房，满足
低
收入群体的住房需求。
如
佛山
，
截至
2026
年
3
月，金融机构累计发放
3.14
亿贷款，收购
1
000
多
套存量商品房
，
用作保障性租赁住房。
为什么收库存房呢？
一是新现房
，
二是低总价，
3
第二类：核心城市的老旧小区、城中村
这
类房子，集中在
大城市核心地段的老旧小区和城中村。
上海已启动了试点
：
浦东、静安、徐汇三区被定为首批试点区域。
上海浦东的试点条件极为严苛：内环内
2000
年以前建成、单套建面
70
平方米
内
、总价不超
400
万元产权清晰个人二手房。
又是核心地段，又是小户型，又是低总价
，
能符合条件的其实并不多
。
广州、深圳也紧随其后。
广州鼓励国企收购二手住宅用作保障房、人才住房，支持城中村改造中收购存量商品住宅作安置房。
4
收购潮对我们有什么影响？
第一
是
去库存，
国家队
为
部分
房企输血。
收购存量房打通去化通道，加速尾盘回款，缓解那些开发商积压库存的偿债压力。
第二，低成本快速增加保障房供给。
相比新建，收购存量房太划算了
，
建设周期为零，
成本又低，一般市场价打
6-7
折
。
第三，给市场
“
政策底
”
加一道锁。
国家队收储等于给市场托底，
目的给大家信心
：别慌，有国家兜着！
但别高兴太早：
不符合面积、地段、总价标准的房子，收购大军扫过你家门口，照样把你晾在原地。
所以说：
这波收购潮，是给特定房子设计的精准输血，不是给所有
库存
房发中奖
券
！
想等国家队来救你？先看看你家房子够不够
硬通货
。
不够的，趁早做别的打算
吧！
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